Zikhron Dvarim em Israel: esse papel que já o compromete

Numa venda entre particulares em Israel, não existe, em princípio, nem compromisso de venda regulamentado, nem prazo de retratação, nem condição legal de financiamento. No entanto, compradores e vendedores frequentemente recebem a proposta de "garantir o negócio" assinando um Zikhron Dvarim (זיכרון דברים), um memorando de uma página redigido sem advogado. Este documento aparentemente inofensivo pode valer como contrato de venda definitivo, com consequências civis e fiscais imediatas. Eis o que é preciso saber antes de assiná-lo.

I. Um documento informal com efeitos muito reais

O Zikhron Dvarim (זיכרון דברים), literalmente "lembrança das coisas ditas", é um escrito curto no qual as partes registram os pontos acordados: o imóvel, o preço, por vezes um cronograma de pagamento, e o compromisso de assinar um contrato detalhado posteriormente. É frequentemente proposto por um agente imobiliário ou por um vendedor apressado, às vezes acompanhado de um cheque de garantia.

A armadilha está numa regra da lei fundiária israelense: todo compromisso de realizar uma transação imobiliária deve ser constatado por escrito, e é precisamente esse escrito que o memorando pode fornecer. Seja chamado de "memorando", "acordo de princípio" ou "carta de intenções", o juiz analisa seu conteúdo e o comportamento das partes, não seu título.

II. Quando o memorando se torna um contrato: os dois testes

A Suprema Corte de Israel estabeleceu já no final dos anos 1970 uma grade de análise que ainda aplica. Um memorando constitui um contrato de venda quando três condições estão reunidas: o escrito exigido pela lei fundiária, a vontade de se comprometer e a precisão suficiente.

1. A vontade de se comprometer

Os juízes buscam a Gmirout Daat (גמירות דעת), ou seja, a intenção firme de se vincular. Ela é apreciada objetivamente: o que uma pessoa razoável teria entendido do texto, das circunstâncias e da conduta das partes antes, durante e depois da assinatura. Uma assinatura é um indício forte, mas não indispensável: no caso Butkovsky, um brinde contava entre outros elementos, com um memorando entregue. Os tribunais examinam particularmente a Noussḥat HaKesher (נוסחת הקשר), a cláusula que liga o memorando ao futuro contrato: se o documento está "sujeito" à assinatura de um contrato detalhado, ele tende a ser apenas uma etapa de negociação; se se aplica "até" a assinatura desse contrato, produz seus efeitos imediatamente. Essas fórmulas, no entanto, não são decisivas por si só.

2. A precisão suficiente

O memorando também deve satisfazer ao teste da Messouyamout (מסוימות) : os elementos essenciais da operação, a começar pelas partes, a identificação do imóvel e o preço, devem constar nele. Essa exigência se flexibilizou com o tempo. As lacunas secundárias podem ser preenchidas pelos usos (art. 26 da lei sobre contratos) e pelas regras supletivas da lei sobre a venda. Em contrapartida, um desacordo persistente sobre um ponto essencial, como as modalidades de pagamento ou a distribuição dos impostos, impede a formação do contrato.

Esses dois testes se reforçam mutuamente: quanto mais preciso é o documento, mais ele revela uma vontade de se comprometer. Decisões recentes o ilustram: um memorando foi executado forçosamente contra um vendedor que havia mudado de ideia, enquanto um memorando deixando as modalidades de pagamento em aberto foi julgado não vinculante (Edani v. David, 2010).

III. As consequências de um memorando vinculante

Quando o memorando vale como contrato, a parte que se retrata comete um inadimplemento. A lei israelense faz da execução forçada, aAkhifa (אכיפה), o remédio de princípio: o tribunal pode ordenar a venda nas condições do memorando e sua decisão pode ser registrada no registro imobiliário, o Tabou (טאבו). Se o documento prevê uma indenização pré-fixada, os Pitsouyim Mouskamim (פיצויים מוסכמים), ela é devida sem prova de um prejuízo, ressalvado o poder do juiz de reduzi-la se estiver desproporcional.

Um comprador munido de um memorando pode ainda solicitar a inscrição de uma nota de advertência no Tabou, o que congela, na prática, qualquer revenda. O vendedor que, nesse ínterim, assinou com outro adquirente se expõe ao conflito de transações contraditórias, regulado pela lei fundiária: o segundo adquirente prevalece apenas se estiver de boa-fé, a título oneroso e inscrito enquanto ainda está de boa-fé.

IV. O aspecto fiscal: trinta dias para declarar

A lei sobre tributação imobiliária define a "venda" de forma muito ampla: ela engloba a concessão de um direito de obter um direito imobiliário, portanto um compromisso de vender. Um memorando vinculante constitui, assim, uma venda no sentido fiscal, e o "dia da venda" é aquele em que o contrato se torna obrigatório, geralmente sua assinatura, e não o do contrato detalhado. Vendedor e comprador dispõem então de trinta dias para apresentar sua declaração junto à administração, respectivamente para o Mas Shevah (מס שבח) e o Mas Rekhisha (מס רכישה).

Se a operação fracassar posteriormente, a lei prevê a restituição do imposto pago quando o cancelamento da venda for estabelecido, mas é preciso prová-lo, o procedimento leva tempo e o atraso na declaração expõe a penalidades. Tribunais já viram, aliás, na ausência de declaração fiscal, um indício de que as partes não se consideravam comprometidas: a conduta posterior, incluindo as providências fiscais, é, no entanto, apenas um indício.

V. Como se proteger

• Não assine nada antes do contrato : acordo verbal sobre o preço, verificações pelo seu advogado, depois contrato de venda. Um cheque de "garantia" ou um sinal pago antes do contrato devem ser recusados.

• Se um escrito é inevitável, ele deve indicar sem ambiguidade que não compromete as partes, que a venda está subordinada à assinatura de um contrato detalhado após verificação dos direitos, e que nenhum pagamento ocorre antes disso.

• Se você já assinou, consulte um advogado sem demora: ele avaliará se o documento o vincula, organizará, se necessário, a declaração dentro do prazo de trinta dias e negociará seja a conclusão da venda, seja um cancelamento por escrito que proteja seus interesses.

• Esqueça os reflexos franceses : não existe em Israel nem prazo de retratação do adquirente, nem condição suspensiva de obtenção de financiamento por padrão. O que é assinado está assinado.

Conclusão – Por que se fazer acompanhar por um advogado na compra imobiliária?

O memorando é o exemplo típico de documento que parece sem consequências e que, no entanto, compromete por centenas de milhares de shekels. Um advogado especializado verifica os direitos do vendedor, as inscrições no Tabou, as licenças de construção e a situação fiscal antes que você se comprometa, e depois redige um contrato que protege seus pagamentos. Para um comprador residente na França, esse acompanhamento evita descobrir tarde demais que uma página assinada às pressas valia como contrato.