Vícios ocultos em Israel: o que a cláusula « as is » não cobre
Em Israel, quase todos os contratos de venda de um apartamento usado especificam que o bem é vendido « no estado em que se encontra » (« as is »). Muitos compradores concluem daí que não terão nenhum recurso se um defeito aparecer após a entrega das chaves, e muitos vendedores que não têm nada a declarar. Uns e outros estão enganados: a lei israelense impõe ao vendedor um dever de transparência ao qual o contrato não pode derrogar.
I. Sem diagnósticos obrigatórios, mas uma obrigação de conformidade
O comprador francês está habituado a receber do vendedor um dossiê de diagnósticos técnicos. Nada disso existe em Israel para um imóvel usado: o vendedor não tem relatório algum a fornecer, e as garantias legais devidas pelas incorporadoras dizem respeito apenas aos imóveis novos.
A venda entre particulares não deixa, porém, de ter regras. A lei sobre a venda (Hok HaMekher – חוק המכר) de 1968 aplica-se também, com as adaptações necessárias, às vendas imobiliárias. Ela sanciona a não conformidade (I-Hatama – אי התאמה) : o vendedor descumpre suas obrigações quando entrega um bem que não possui as qualidades necessárias para seu uso normal, ou que não corresponde ao que foi acordado. Na prática, duas famílias de problemas se repetem:
os defeitos materiais: infiltrações, umidade sob o piso, rachaduras, encanamentos ou instalação elétrica defeituosos;
os defeitos jurídicos, à frente dos quais estão as irregularidades de construção (Harigot Bniya – חריגות בנייה) : cômodo adicionado, varanda fechada ou andar reformado sem licença de construção (Heter Bniya – היתר בנייה).
II. O que a cláusula « as is » cobre, e o que ela não cobre
A lei distingue três situações.
O defeito conhecido pelo comprador
O comprador não pode reclamar de um defeito que conhecia no momento de assinar. Um defeito descrito por escrito no contrato não dará, portanto, lugar a recurso algum.
O defeito oculto, ignorado por todos
O vício oculto (Pgam Nistar – פגם נסתר) é aquele que um exame razoável não permitia detectar. A lei autoriza o comprador a invocá-lo se avisar o vendedor assim que o descobrir. Mas essa regra não é imperativa: quando o próprio vendedor ignorava o defeito, sem negligência de sua parte, a cláusula « as is » pode afastá-la. É esse o seu verdadeiro terreno.
O defeito silenciado
É a regra essencial. Quando o defeito decorre de fatos que o vendedor conhecia, ou deveria ter conhecido, e que não revelou, o comprador pode invocá-lo « não obstante qualquer convenção », desde que avise o vendedor assim que o descobrir. Essa regra é imperativa: nem a cláusula « as is », nem a declaração do comprador de que « verificou tudo » podem afastá-la.
A Suprema Corte de Israel o relembrou em 2014 a propósito de uma casa vendida « as is », da qual uma parte havia sido construída sem licença. Os compradores haviam declarado no contrato ter verificado a situação do imóvel junto aos serviços de urbanismo, o que não tinham feito. A Corte, no entanto, confirmou a anulação da venda e a restituição do preço e, por maioria, recusou-se a reduzir a indenização dos compradores: apenas o conhecimento efetivo do defeito pelo comprador libera o vendedor, não a sua negligência. O direito israelense substituiu assim o ditado « que o comprador se acautele » por um verdadeiro dever de revelação (Hovat HaGuilouï – חובת הגילוי), prolongamento da exigência de boa-fé (Tom Lev – תום לב) na negociação.
III. Um defeito aparece após a compra: as atitudes corretas
Avisar o vendedor sem demora, por escrito. A lei exige um aviso « imediato », que descreva o defeito de forma razoavelmente detalhada e dê ao vendedor a possibilidade de vir constatá-lo. Um comprador que demora corre o risco de perder seus direitos.
Fazer constatar antes de reparar. Salvo urgência, é melhor mandar elaborar por um engenheiro um relatório de inspeção técnica, o Bedek Bayit (בדק בית), e guardar fotos e orçamentos.
Escolher o remédio certo. Conforme a gravidade: reparo pelo vendedor, redução do preço na proporção da perda de valor, indenização ou, nos casos mais sérios, anulação da venda.
Não deixar o tempo passar. Uma ação de indenização prescreve, em princípio, em sete anos, mas o ponto de partida desse prazo é objeto de discussão: é melhor agir cedo.
IV. Antes de assinar: transformar a dúvida em cláusulas
A proteção legal não dispensa a verificação. Um processo judicial é longo e caro, e será preciso provar que o vendedor sabia ou deveria saber. Para o comprador, sobretudo se reside na França e visitou o imóvel apenas uma ou duas vezes:
mandar inspecionar o apartamento por um engenheiro independente antes da assinatura;
consultar o dossiê de construção (Tik Binyan – תיק בניין) arquivado na prefeitura, para comparar as plantas autorizadas com a realidade;
questionar o comitê do prédio (Vaad Bayit – ועד בית) sobre os sinistros passados e as obras futuras;
obter do vendedor declarações por escrito: conformidade com a licença, ausência de defeito conhecido, ausência de litígio com os vizinhos ou com a prefeitura.
Para o vendedor, especialmente aquele que cede do exterior um bem herdado ou alugado por muito tempo, a melhor proteção é a transparência. O que é revelado por escrito no contrato não poderá mais lhe ser atribuído como culpa; o que é silenciado pode custar-lhe o preço da venda.
Conclusão – Por que se fazer acompanhar por um advogado em matéria de vícios ocultos?
A cláusula « as is » tranquiliza erradamente o vendedor e preocupa erradamente o comprador. O que importa é o que foi verificado, declarado e escrito antes da assinatura, e depois a rapidez da reação quando um defeito se revela. O advogado organiza as verificações, redige as declarações que servirão de prova e, em caso de dificuldade, envia ao vendedor o aviso exigido pela lei antes de negociar ou agir.
