מלאי לא מכור בישראל: משנה אחת עד 13 שנים בהתאם לעיר

היכן נמצאות 85,680 הדירות החדשות שעדיין ממתינות לקונה בישראל, וכמה זמן ייקח למכור אותן? השאלה נוגעת לכל התפוצה היהודית, מניו יורק ועד פריז, מלונדון ועד מוסקבה, מיוהנסבורג ועד בואנוס איירס, שכן התשובה משנה מהותית את עמדת המיקוח של הקונה בהתאם לעיר המבוקשת. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), כפי שדווח באתר Buy it in Israel, המלאי הארצי של דירות חדשות לא מכורות הגיע לכ-85,680 יחידות בסוף אוגוסט 2026, המקבילות לכ-26.7 חודשי מכירות בקצב הנוכחי. אך הממוצע הזה מסתיר פערים דרמטיים בין הערים.

מלאי ארצי שהולך וגדל כבר למעלה מארבע שנים

על פי אותם נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עולה בממוצע ב-1.2% בחודש מאז אפריל 2022. מחוז תל אביב מרכז לבדו כ-26,330 דירות, כמעט 31% מהסך הארצי, לפני מחוז המרכז (כ-21,190); בעיר ירושלים יש כ-10,250 דירות. ובכל זאת, היזמים מוכרים: בתקופה יוני-אוגוסט 2026 נמכרו כ-10,110 דירות חדשות, המהוות 41.8% מכלל העסקאות ו-24.9% יותר מאשר שנה קודם לכן, בעוד שמכירות הדירות הישנות ירדו ב-1.4%. חלק משמעותי ממכירות אלה, 35.8% במהלך הקיץ, מתייחס עם זאת לדירות מסובסדות על ידי המדינה. המחירים, מצדם, נותרים במגמת ירידה: מדד הלמ"ס מציג ירידה של 1.8%- בחישוב שנתי ביולי-אוגוסט 2026, ו-0.6%- לעומת יוני-יולי.

הברומטר של Globes: משנה אחת ועד יותר מ-13 שנות מלאי

בניתוח שפורסם ב-20 באוקטובר 2026, העיתון הכלכלי Globes דיווח, בהתבסס על נתוני הלמ"ס, את מלאי כל עיר ביחס לקצב המכירות שלה. העיתון רואה בשוק כמאוזן כאשר ההיצע מייצג לכל היותר שנתיים של מכירות. התוצאות מגוונות. באשקלון עמדו לרשות השוק בסוף אוגוסט 1,419 דירות חדשות מול 118 מכירות בחודש: רק שנת מלאי אחת. נתיבות (1.2 שנים), חיפה (1.4 שנים) ורחובות (1.7 שנים) נותרות גם הן מתחת לסף השנתיים. תל אביב-יפו, עם 9,820 דירות ו-348 מכירות בחודש, מציגה 2.4 שנים, מעט מעל נקודת האיזון.

בקצה השני, ירושלים צוברת 10,249 דירות לא מכורות מול 156 מכירות בחודש, כלומר 5.5 שנות מלאי. בית שמש ובת ים נמצאות ב-5.3 שנים, קריית גת בכמעט 6.5 שנים עם כ-3,000 דירות, לוד ובאר יעקב בכמעט 10 שנים. המקרה הקיצוני הוא יהוד-מונוסון: 1,670 דירות במלאי בעוד שרק 63 נמכרו במחצית הראשונה, המהוות יותר מ-13 שנות מכירות. Globes מציינת כי בלוד ובקריית גת יש כל אחת כ-3,000 דירות לא מכורות, יותר מראשון לציון וחולון יחד.

מה זה משנה למחירים בשקלים ובדולרים

לפי השער היציג של בנק ישראל מה-23 באוקטובר 2026, 3.112 ש"ח לדולר אחד ו-3.4844 ש"ח ליורו אחד, דירה חדשה המתומחרת ב-3,000,000 ש"ח שווה לכ-964,000 דולר או כ-861,000 יורו. בעיר שבה המלאי עולה על חמש שנים, ליזם יש מעט סיבות לעמוד על מחיר הקטלוג שלו: קונים שמנהלים מיקוח משיגים ביתר קלות תנאי תשלום נוחים, עבודות גמר כלולות או הנחות. בעיר עם מלאי של שנה או שנתיים, לעומת זאת, מרווח המיקוח צר משמעותית יותר. הלמ"ס מציינת גם כי מבין מכירות הדירות החדשות מחוץ לתוכניות המסובסדות, ל-30% מהעסקאות בשוק החופשי היה הטבת מימון באוגוסט, לעומת 20% במאי: ההנחה עוברת יותר ויותר דרך האשראי ולא דרך המחיר המוצג.

מלאי גבוה אינו תמיד עסקה טובה

מלאי שופע מסמן שוק נוח לקונה, אך לא בהכרח הזדמנות השקעה. עיר שלוקח לה יותר מחמש שנים לספוג את דירותיה החדשות היא גם עיר שבה המכירה החוזרת או ההשכרה עלולות להיות איטיות יותר, שכן הקונה יתחרה בדירות חדשות שעדיין זמינות אצל היזמים. לעומת זאת, ערים כמו חיפה או רחובות, הקרובות לנקודת האיזון, מציעות פחות מרווח מיקוח אך שוק נזיל יותר. לקונה מהתפוצה, שאינו יכול לבקר באתר הבנייה מדי שבוע, כדאי אפוא לבחון שלושה נתונים לפני הבחירה: מספר שנות המלאי, התפתחות המחירים במחוז ולוח הזמנים למסירה.

נתוני המחירים לפי מחוז של הלמ"ס (יולי-אוגוסט 2026) מראים אגב התפתחויות שונות מאוד: 2.7%- בחישוב שנתי במחוז המרכז, 1.9%- בתל אביב, 1.5%- בדרום, 1.4%- בחיפה, 0.8%- בצפון ו-0.2%- בירושלים. הבירה אם כן עומדת טוב יותר מהממוצע חרף מלאי של יותר מחמש שנים, מה שמרמז על ביקוש מקומי חזק יותר מאשר במקומות אחרים.

כיצד להשתמש במפה הזו לפני הרכישה

שלוש הרגלים נדרשים. ראשית, לשאול באופן שיטתי מהו מלאי הפרויקט והעיר לפני המיקוח. שנית, להשוות בין המחיר המבוקש לעסקאות שבוצעו בפועל בשכונה, מידע ציבורי הנגיש דרך הרישומים הרשמיים. לבסוף, להעביר לבדיקת עורך דין ישראלי את חוזה המכירה, הערבויות הבנקאיות ולוח הזמנים לתשלום, במיוחד ברכישה על הנייר. כל שלבי רכישה מרחוק מפורטים ב מדריך האולטימטיבי לנדל"ן בישראל.

מפה לקריאה עיר אחרי עיר

עם 26.7 חודשי מלאי ברמה הארצית אך משנה אחת ועד יותר משלוש עשרה שנים בהתאם לעיר, לשוק הישראלי אין פנים אחידות. עבור הקהילות היהודיות ברחבי העולם, השאלה כבר אינה רק "איפה לקנות?", אלא "היכן כוח המיקוח שלי חזק ביותר?". צוותImmobilier.co.il עוזר לכם לקרוא את המפה הזו ולזהות את העיר המתאימה לתקציב ולפרויקט שלכם.