Bien non inscrit au Tabou en Israël : acheter en toute sécurité
En Israël, tous les appartements ne figurent pas au registre foncier. Une part importante des logements, surtout dans les immeubles récents et sur les terres de l'État, est inscrite ailleurs : auprès de l'Administration foncière ou dans les livres d'une « société de logement ». Pour l'acheteur francophone, cela change les vérifications à faire et la manière de se protéger entre la signature et l'inscription définitive.
I. Pourquoi tant de biens ne sont pas (encore) inscrits au Tabou
Le Tabou (טאבו), ou bureau d'enregistrement foncier, est le registre public où la propriété d'un bien fait foi. Lorsqu'un appartement y est inscrit, l'acheteur y fait porter une note d'avertissement dès la signature, puis y devient propriétaire inscrit. Mais trois situations courantes échappent à ce schéma :
Les terres de l'État. Plus de 90 % du territoire israélien appartient à l'État, au Fonds national juif ou à l'Autorité de développement, et est géré par l'Administration foncière (רשות מקרקעי ישראל, Rami). On n'y achète pas la pleine propriété mais un bail de très longue durée, la hakhira le-dorot (חכירה לדורות).
Les immeubles neufs non encore enregistrés en copropriété. Tant que la parcelle n'a pas été divisée et que l'immeuble n'a pas été inscrit comme bayit meshoutaf (בית משותף), les droits des acquéreurs sont tenus dans un registre privé par une hevra meshakenet (חברה משכנת), en général le promoteur ou son cabinet d'avocats.
Les terrains en indivision, où chacun détient une quote-part sans appartement attribué au registre : le cas le plus délicat.
Dans les deux premiers cas, l'achat est courant et sûr, à condition d'utiliser d'autres outils que ceux du Tabou.
II. Le bail Rami : ce que vous achetez réellement
Sur une terre de l'État, le « propriétaire » est en réalité un locataire à très long terme, le plus souvent pour 49 ans renouvelables. Ce bail est parfois inscrit au Tabou, auquel cas les mécanismes habituels du registre fonctionnent ; parfois il n'existe que dans les dossiers de Rami. Avant de signer, plusieurs points doivent être vérifiés :
le certificat de droits (אישור זכויות) délivré par Rami, qui indique le titulaire du bail, sa durée restante, les hypothèques et les éventuelles restrictions ;
si le bail est capitalisé (מהוונת), c'est-à-dire si la redevance a été payée d'avance pour toute la durée : un bail non capitalisé peut entraîner des frais de consentement (דמי הסכמה) à la charge du vendeur lors du transfert ;
la conformité des constructions avec le bail, faute de quoi Rami peut exiger une régularisation avant d'approuver la vente ;
l'éligibilité du bien à la réforme qui permet, pour de nombreux logements urbains, de convertir le bail en pleine propriété.
Le transfert des droits doit être approuvé par Rami, après production des attestations fiscales et municipales : ce délai supplémentaire doit être intégré au calendrier de paiement.
III. La hevra meshakenet : un registre privé
Quand vous achetez un appartement récent dont l'immeuble n'est pas encore inscrit en copropriété, le vendeur ne possède pas un titre au Tabou mais des droits contractuels, consignés dans les livres de la hevra meshakenet. Celle-ci délivre, elle aussi, un certificat de droits (titulaire, hypothèques, ventes notifiées). Trois précautions s'imposent :
obtenir un certificat daté du jour de la signature, puis une mise à jour avant le paiement du solde ;
vérifier l'état d'avancement de l'enregistrement de l'immeuble : la loi sur la vente d'appartements impose au promoteur de faire inscrire la copropriété dans un certain délai, et un retard prolongé est un signal d'alerte ;
s'assurer que l'hypothèque du promoteur envers sa banque a bien été levée sur l'appartement concerné (la fameuse lettre d'exclusion, מכתב החרגה).
Le risque principal tient au caractère privé de ce registre : sa fiabilité dépend de la rigueur de la société, et une défaillance du promoteur complique tout.
IV. Sécuriser l'achat sans note d'avertissement
Sans note d'avertissement possible au Tabou, l'avocat de l'acheteur reconstitue une protection équivalente en combinant plusieurs instruments :
l'inscription d'un gage (משכון) sur les droits du vendeur, au profit de l'acheteur, auprès du Registre des gages (רשם המשכונות) : c'est ce registre, et non le Tabou, qui rend la transaction opposable aux tiers ;
la notification de la transaction à la hevra meshakenet ou à Rami, qui la consigne dans ses livres et refuse ensuite d'enregistrer une vente concurrente ;
une procuration irrévocable (ייפוי כוח בלתי חוזר) du vendeur permettant d'achever le transfert même s'il devient injoignable ;
pour un financement bancaire, un engagement d'inscription d'hypothèque (התחייבות לרישום משכנתא) signé par la société de logement au profit de la banque ;
un calendrier de paiement par étapes, le solde restant en fiducie jusqu'à l'obtention des attestations et de l'approbation du transfert.
V. Points de vigilance pour un acheteur résidant en France
Depuis l'étranger, ces dossiers demandent une organisation particulière. Les délais d'approbation de Rami et de la société de logement sont plus longs et moins prévisibles que ceux du Tabou : le contrat doit prévoir des dates réalistes et des conséquences claires en cas de retard. La procuration donnée à l'avocat doit couvrir expressément les démarches auprès de Rami, de la hevra meshakenet et du Registre des gages. Enfin, l'inscription définitive au Tabou interviendra peut-être des années plus tard, à l'enregistrement de la copropriété : procurations et attestations doivent être conservées pour que cette étape n'exige pas la présence de l'acheteur.
Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en achat d'un bien non inscrit au Tabou ?
Un appartement inscrit auprès de Rami ou d'une société de logement n'est pas un bien de seconde catégorie, mais un bien qui se sécurise autrement. L'avocat identifie le régime exact des droits vendus, lit les certificats de droits, anticipe les frais que Rami ou la société pourront exiger, met en place le gage, les notifications et les procurations qui remplacent la note d'avertissement, et suit le dossier jusqu'à l'inscription finale au Tabou. Là où le registre foncier ne peut pas encore protéger l'acheteur, l'accompagnement juridique fait toute la différence.
