Недвижимость, не зарегистрированная в Табу в Израиле: как купить безопасно
В Израиле далеко не все квартиры числятся в земельном реестре. Значительная часть жилья, особенно в новостройках и на государственных землях, зарегистрирована иначе: в Земельном управлении или в книгах «жилищной компании» (хевра машкенет). Для франкоязычного покупателя это меняет как перечень необходимых проверок, так и способы защиты своих интересов в период между подписанием договора и окончательной регистрацией.
I. Почему многие объекты (пока) не зарегистрированы в Табу
Табу (טאבו), или бюро земельной регистрации, — это государственный реестр, данные которого удостоверяют право собственности на недвижимость. Когда квартира зарегистрирована в нём, покупатель сразу после подписания договора вносит предупредительную запись (заметку), а впоследствии становится зарегистрированным собственником. Однако есть три распространённые ситуации, которые выходят за рамки этой схемы:
Государственные земли. Более 90% территории Израиля принадлежит государству, Еврейскому национальному фонду или Управлению развития и находится в веденииЗемельного управления (רשות מקרקעי ישראל, Рами). Здесь приобретается не право полной собственности, а долгосрочная аренда — хахира ле-дорот (חכירה לדורות).
Новые дома, ещё не зарегистрированные как кондоминиум. Пока участок не разделён, а здание не зарегистрировано как байт мешутаф (בית משותף), права покупателей фиксируются в частном реестре, который ведёт хевра машкенет (חברה משכנת)— как правило, застройщик или его юридическая фирма.
Земельные участки в долевой собственности без раздела, где каждый владеет долей без выделенной в реестре квартиры: наиболее сложный случай.
В первых двух случаях покупка является распространённой и безопасной практикой — при условии использования инструментов, отличных от тех, что применяются в Табу.
II. Аренда Рами: что вы приобретаете на самом деле
На государственной земле «собственник» на деле является долгосрочным арендатором, чаще всего на 49 лет с правом продления. Иногда эта аренда зарегистрирована в Табу — тогда действуют обычные механизмы реестра; иногда она существует только в делах Рами. Перед подписанием договора необходимо проверить несколько моментов:
справку о правах (אישור זכויות) , выданную Рами, где указаны обладатель права аренды, оставшийся срок, ипотеки и возможные ограничения;
является ли аренда капитализированной (מהוונת), то есть был ли арендный платёж внесён заранее за весь срок: некапитализированная аренда может повлечь плату за согласие (דמי הסכמה) , которую при передаче прав несёт продавец;
соответствие построек условиям аренды — в противном случае Рами может потребовать урегулирования до одобрения сделки;
право объекта на участие в реформе, позволяющей для многих городских объектов преобразовать аренду в полную собственность.
Передача прав должна быть одобрена Рами после предоставления налоговых и муниципальных справок: этот дополнительный срок необходимо учитывать в графике платежей.
III. Хевра машкенет: частный реестр
Когда вы покупаете новую квартиру в доме, ещё не зарегистрированном как кондоминиум, продавец не обладает титулом в Табу, а лишь договорными правами, зафиксированными в книгах хевра машкенет. Она также выдаёт справку о правах (обладатель, ипотеки, зарегистрированные продажи). Необходимо соблюсти три меры предосторожности:
получить справку, датированную днём подписания договора, а затем обновлённую версию перед выплатой остатка суммы;
проверить ход регистрации дома как кондоминиума: закон о продаже квартир обязывает застройщика зарегистрировать кондоминиум в определённый срок, и длительная задержка — тревожный сигнал;
убедиться, что ипотека застройщика перед его банком снята именно с данной квартиры (так называемое письмо об исключении, מכתב החרגה).
Основной риск связан с частным характером этого реестра: его надёжность зависит от добросовестности компании, а проблемы у застройщика существенно всё усложняют.
IV. Обеспечение безопасности сделки без предупредительной записи
Поскольку предупредительная запись в Табу невозможна, адвокат покупателя выстраивает эквивалентную защиту, сочетая несколько инструментов:
регистрацию залога (משכון) на права продавца в пользу покупателя в Реестре залогов (רשם המשכונות) : именно этот реестр, а не Табу, делает сделку противопоставимой третьим лицам;
уведомление о сделке , направленное хевра машкенет или Рами, которое фиксируется в их книгах и после этого не позволяет зарегистрировать конкурирующую продажу;
безотзывную доверенность (ייפוי כוח בלתי חוזר) от продавца, позволяющую завершить передачу прав, даже если с ним станет невозможно связаться;
для банковского финансирования — обязательство о регистрации ипотеки (התחייבות לרישום משכנתא) , подписанное жилищной компанией в пользу банка;
поэтапный график платежей, при котором остаток суммы удерживается на депонированном счёте до получения справок и одобрения передачи прав.
V. На что обратить внимание покупателю, проживающему во Франции
При покупке из-за рубежа такие сделки требуют особой организации. Сроки одобрения со стороны Рами и жилищной компании длиннее и менее предсказуемы, чем сроки Табу: договор должен предусматривать реалистичные даты и чётко прописанные последствия задержек. Доверенность, выданная адвокату, должна прямо охватывать действия в отношении Рами, хевра машкенет и Реестра залогов. Наконец, окончательная регистрация в Табу может произойти лишь спустя годы, при регистрации кондоминиума: доверенности и справки необходимо сохранить, чтобы этот этап не потребовал личного присутствия покупателя.
Заключение — Почему стоит обратиться к адвокату при покупке недвижимости, не зарегистрированной в Табу?
Квартира, зарегистрированная у Рами или в жилищной компании, — это не объект второго сорта, а объект, безопасность которого обеспечивается иными способами. Адвокат определяет точный правовой режим приобретаемых прав, изучает справки о правах, заранее предвидит расходы, которые может потребовать Рами или компания, оформляет залог, уведомления и доверенности, заменяющие предупредительную запись, и сопровождает сделку вплоть до окончательной регистрации в Табу. Там, где земельный реестр пока не может защитить покупателя, юридическое сопровождение играет решающую роль.
