פינוי-בינוי בישראל: זכויות הבעלים לפני החתימה
הבניין שלכם בישראל נכלל בפרויקט פינוי-בינוי (פינוי בינוי) : יזם מציע להרוס אותו ולהעניק לכם, כמה שנים לאחר מכן, דירה חדשה במגדל מודרני. ההצעה מפתה, אך היא מחייבת את הנכס שלכם לתקופה ארוכה ופועלת במסגרת משפטית מדויקת. הנה מה שבעלים, במיוחד אם הוא מתגורר בצרפת, צריך לדעת לפני החתימה.
I. מהו פרויקט פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי, פשוטו כמשמעו "פינוי-שיקום", הוא הצורה השאפתנית ביותר של ההתחדשות העירונית הישראלית, התחדשות עירונית (התחדשות עירונית). בניגוד ל תמ"א 38 (תמ"א 38), המחזק ומגביה בניין קיים, פינוי-בינוי כרוך בהריסת מקבץ של בניינים ישנים, לרוב משנות ה-50 עד ה-70, ובבנייה במקומם של מתחם חדש, צפוף וגבוה יותר.
היזם מממן את הפרויקט באמצעות הדירות הנוספות שימכור; כל בעלים מוותר על דירתו הישנה ומקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם חניה, מעלית וממ"ד. המנגנון מוסדר בחוק ספציפי ומפוקח על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
II. מה מקבל הבעלים בתמורה לדירתו
אין מדובר במכירה קלאסית: הבעלים מחליף את נכסו בנכס עתידי. חוזה שנוהל עליו משא ומתן היטב יכלול אפוא:
דירה חדשה שהשטח, הקומה, הכיוון והמפרט שלה מוגדרים כבר בעת החתימה;
נשיאת היזם בשכר דירה חלופי למשך כל תקופת העבודות, וכן בהוצאות ההובלה;
ערבות בנקאית במובן חוק המכר דירות (חוק המכר דירות), המגנה על שווי הדירה המובטחת במקרה של כשל היזם;
נשיאה בשכר טרחתו של עורך הדין המייצג את הבעלים מול היזם;
מסלול מס נוח: בגבולות שנקבעו בחוק, העסקה פטורה מ מס שבח (מס שבח) ומ מס רכישה (מס רכישה), וההיטל היטל השבחה (היטל השבחה) חל על היזם. מעבר לתקרות אלה, למשל אם הבעלים מקבל תמורה כספית או שטח גדול משמעותית, עשויה לחול חבות מס מחדש.
בעלים מבוגרים נהנים בנוסף מהגנות מיוחדות: על היזם להציע להם פתרונות מותאמים, כגון פיצוי למעבר לדיור חלופי או לבית אבות.
III. הרוב המיוחס והדייר "הסרבן"
פרויקט פינוי-בינוי אינו דורש הסכמה פה אחד: רוב מיוחס של בעלים יכול לגרור אחריו את השאר. סף זה, שנקבע במשך שנים ארוכות על 80% מהדירות, הופחת על ידי המחוקק ועומד כיום, בתנאים מסוימים, על כשני שלישים מהבעלים, עם דרישה מקבילה לגבי הרכוש המשותף; הפרטים המדויקים נבדקים פרויקט אחר פרויקט.
כאשר מושג רוב זה, הבעלים המסרב לחתום, דייר סרבן (דייר סרבן), חשוף לתביעה משפטית מצד שכניו. בית המשפט בודק אם הסירוב "סביר": פרויקט לא בר-קיימא, היעדר פתרון דיור חלופי הולם או ערבויות בלתי מספקות הם נימוקים לגיטימיים. לעומת זאת, סירוב שמטרתו רק להשיג יותר מהאחרים עלול להיחשב לחסר תום לב; הסרבן עלול אז להיות מחויב לפצות את שכניו, ואף לראות ממונה שמונה לחתום במקומו. עדיף אפוא לנהל משא ומתן מוקדם, לצד הרוב, מאשר לספוג בשלב מאוחר החלטה שיפוטית.
IV. נקודות לתשומת לב עבור בעלים המתגורר בצרפת
דירות רבות המעורבות בפרויקטים אלה שייכות לדוברי צרפתית המתגוררים בצרפת, המשכירים אותן או מתגוררים בהן מספר שבועות בשנה. מצבם מחייב תשומת לב מיוחדת.
אין לבלבל בין מכתב התחייבות לחוזה
היזמים נוהגים לרוב להחתים תחילה על מסמך מקדים, כתב התחייבות (כתב התחייבות), המשריין להם את הפרויקט. מוצג כתמים, הוא עלול לחייב את הבעלים לתקופה ארוכה ואין לחתום עליו לעולם ללא קריאה מדוקדקת.
ייפוי הכוח והחתימה מרחוק
החוזה הסופי נחתם בישראל, אצל עורך הדין של הבעלים. בעלים המתגורר בצרפת יכול לחתום באמצעות ייפוי כוח (ייפוי כוח), בתנאי שהוא מדויק, ניתן לידי מיופה כוח מהימן ונערך בצורה המוכרת בישראל: בפני נוטריון ישראלי, בפני הקונסוליה של ישראל בצרפת, או בפני נוטריון צרפתי עם אפוסטיל ותרגום. ייפוי כוח כללי מדי או מאושר שלא כראוי עלול לעכב את כל הפרויקט ולהחליש את מעמדו של הבעלים.
בדיקת מצב הנכס בטאבו
לפני כל חתימה, יש לבדוק את נסח רישום המקרקעין, טאבו (טאבו) : האם הנכס רשום על שם הבעלים, או עדיין על שם קרוב משפחה שנפטר שעיזבונו מעולם לא הוסדר? האם קיימת משכנתה, עיקול או הערת אזהרה (הערת אזהרה) ישנה? הסדרת עיזבון עשויה לקחת מספר חודשים; עדיף להתחיל בכך לפני שהפרויקט ידרוש זאת.
הכנסות משכירות
על הבעלים המשכיר לצפות מראש את סיום חוזה השכירות בעת הפינוי ולנהל משא ומתן על פיצוי בגין אובדן דמי השכירות; יש לבחון את ההשלכות המיסויות של העסקה בצרפת עם יועץ מוסמך בדיני מס צרפתיים.
V. שלבי המפתח של פרויקט
הקמת ועד בעלים, נציגות (נציגות), ובחירת עורך דין המייצג את כלל הבעלים;
התייעצות עם מספר יזמים והשוואת הצעותיהם;
משא ומתן ולאחר מכן חתימה על החוזה על ידי הרוב הנדרש;
אישור התוכנית העירונית וקבלת היתר בנייה, שלב שהוא לרוב הארוך ביותר;
פינוי, הריסה, בנייה;
מסירת הדירות החדשות ורישום הזכויות החדשות בטאבו.
בין החתימה הראשונה למסירת המפתחות עשויות לחלוף מספר שנים: על החוזה לכלול לוחות זמנים מחייבים וסנקציות על היזם, שאם לא כן הבעלים עלול להישאר קשור ללא הגבלת זמן לפרויקט שאינו מתקדם.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בפינוי-בינוי?
פינוי-בינוי יכול להפוך דירה ישנה לדירת מגורים חדשה בעלת שווי גבוה משמעותית, ללא הוצאת שקל אחד. אך הבעלים מתחייב לשנים ארוכות על סמך חוזה שנוסח על ידי אנשי מקצוע מנוסים. עורך דין בודק את הערבויות, לוחות הזמנים, ההיבטים המיסויים ותוקפם של ייפויי הכוח, ואם הוא מכיר את המציאות של בעלים המתגוררים בצרפת, מתאים למצבם את החתימה מרחוק, הסדרת הזכויות בטאבו והגנה על הכנסות השכירות.
